kecoak berotak kutu dalam tatakelola rusun
kecoak, makan coklat, makan pisang, tinja juga dimakan. Kutu , parasit , hisap darah inangnya
Ketika Pengelolaan Apartemen Menjadi Mesin Kekuasaan
Dari Gratis IPL, Klausul Baku, Politik Ruang Gelap hingga Intimidasi
Tata kelola rumah susun semestinya berdiri di atas transparansi, akuntabilitas, dan kepentingan bersama pemilik. Namun sejumlah pola yang dikeluhkan warga menunjukkan kemungkinan bekerjanya mekanisme lain: pemberian fasilitas kepada kelompok tertentu, penggunaan surat pernyataan baku, penciptaan aturan internal yang dipersoalkan legalitasnya, intimidasi, hingga praktik yang merendahkan kemampuan warga memahami persoalan. Dilihat dari kriminologi, hukum, filsafat, dan psikologi sosial, masalah semacam ini bisa lebih dalam daripada sekadar perselisihan pengurus dengan penghuni.
Masalah pengelolaan apartemen tidak selalu dimulai dengan uang yang hilang atau kerugian financial.
Kadang ia bermula dari sebuah tiket parkir gratis. Dari iuran pengelolaan lingkungan yang dibebaskan. Dari selembar surat pernyataan yang disodorkan kepada penghuni. Atau dari kalimat sederhana : “Kalau tidak setuju, silakan tempuh jalur hukum.”
Masing-masing peristiwa itu, jika berdiri sendiri, belum tentu merupakan pelanggaran hukum. Tetapi ketika terjadi berulang, berpola, melibatkan kelompok yang sama, dan selalu menghasilkan keuntungan atau konsolidasi kekuasaan bagi pihak tertentu, persoalannya berubah.
Dalam kriminologi—ilmu yang mempelajari kejahatan, pelaku, korban, serta kondisi sosial yang memungkinkan penyimpangan terjadi—yang diperiksa bukan cuma satu tindakan, melainkan pola perilaku, kesempatan, motif, struktur kekuasaan, serta siapa yang memperoleh manfaat.
Itulah sebabnya tuduhan tentang apa yang oleh sebagian warga disebut sebagai “P3SRS boneka” merupakan kritik politik terhadap PPPSRS—Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun—yang dianggap tidak lagi independen dari pengelola atau pelaku pembangunan.
Jika hubungan tersebut hendak diuji secara serius, jejaknya biasanya ada pada uang, dokumen, keputusan, perlakuan yang berbeda antarpenghuni, serta rantai komando ketika konflik terjadi.
Regulasi terbaru justru bergerak ke arah berlawanan. Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 4 Tahun 2025 menempatkan pengelolaan rumah susun milik dalam kerangka pengelolaan yang efektif, efisien, transparan, akuntabel, dan berkelanjutan. Peraturan tersebut saat ini berstatus berlaku dan menggantikan Permen PUPR Nomor 14 Tahun 2021.
Politik Gratisan
Salah satu praktik yang dikeluhkan adalah pemberian fasilitas kepada sekelompok warga yang dianggap dekat dengan pengurus, pengelola, atau pengembang. Bentuknya bisa pembebasan IPL maupun gratis biaya berlangganan parkir.
Suatu sumber menyebutkan, adanya indikasi (diduga) sekitar 100 unit pada satu kompleks apartemen yang memperoleh perlakuan semacam itu.
Sebab gratis IPL atau parkir tidak otomatis melanggar hukum. Bisa saja terdapat promosi, kompensasi, keputusan rapat, atau dasar lain yang sah.
Persoalannya berubah apabila fasilitas tersebut diberikan secara tersembunyi kepada orang-orang tertentu sebagai imbalan atas dukungan politik organisasi, sementara biayanya akhirnya ditanggung oleh warga lainnya.
Dalam ilmu politik dan kriminologi organisasi, mekanisme seperti ini dekat dengan clientelism atau klientelisme : hubungan pertukaran manfaat antara pemegang sumber daya dan kelompok pendukung. Orang memperoleh keuntungan tertentu; sebagai gantinya, penguasa organisasi mendapatkan loyalitas, suara, dukungan, atau setidaknya diamnya penerima manfaat.
Di titik itu, gratisan tidak lagi sekadar diskon. Ia dapat berubah menjadi instrumen pembentukan patronase.
Bahayanya bukan hanya nilai rupiahnya.
Jika seratus unit, misalnya, dibebaskan dari kewajiban yang sebenarnya harus dibayar, pertanyaan berikutnya adalah :
* siapa menanggung selisihnya ?
* Apakah masuk ke biaya operasional seluruh penghuni ?
* Apakah dicatat sebagai diskon ?
* Siapa yang mengesahkan ?
* Apakah kebijakan itu berlaku objektif bagi siapa saja dengan kriteria yang sama ?
Undang-Undang Rumah Susun mengatur bahwa biaya pengelolaan dibebankan kepada pemilik dan penghuni secara proporsional serta dihitung berdasarkan kebutuhan nyata biaya operasional, pemeliharaan, dan perawatan.
Karena itu audit terhadap dugaan semacam ini tidak cukup hanya menanyakan, “ siapa yang gratis ? ”.
Pertanyaan yang lebih menentukan adalah : siapa yang membayar orang yang gratis itu ?
Ketika Tanda Tangan Dijadikan Tameng
Pola kedua lebih halus.
Warga diminta mengisi dan menandatangani surat pernyataan. Secara visual seolah-olah pernyataan tersebut lahir dari warga sendiri. Padahal substansi dan formatnya sudah dipersiapkan pihak lain.
Dalam hukum konsumen dikenal istilah klausula baku, yakni syarat atau ketentuan yang telah dipersiapkan terlebih dahulu secara sepihak oleh pelaku usaha dan kemudian dituangkan dalam dokumen atau perjanjian yang harus dipatuhi konsumen.
Karena itu, fakta bahwa seseorang menulis nama, nomor unit, tanggal, lalu membubuhkan tanda tangan tidak dengan sendirinya mengubah dokumen yang substansinya telah ditentukan sepihak menjadi hasil negosiasi bebas.
Pasal 18 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen secara khusus melarang sejumlah bentuk klausula baku, antara lain klausul yang mengalihkan tanggung jawab pelaku usaha. Klausula baku yang memenuhi larangan Pasal 18 ayat (1) atau ayat (2) dinyatakan batal demi hukum.
Namun ada satu catatan penting : penerapan UU Perlindungan Konsumen terhadap hubungan PPPSRS, pengelola, pemilik, dan penghuni harus diperiksa berdasarkan posisi hukum masing-masing pihak. Tidak setiap tindakan organisasi PPPSRS otomatis merupakan hubungan pelaku usaha-konsumen.
Meski begitu, dalam hubungan penyediaan jasa pengelolaan yang memang memenuhi unsur hubungan konsumen dan pelaku usaha, keberadaan tanda tangan bukan pemutih bagi klausul yang dilarang undang-undang.
Ini penting ketika surat pernyataan tersebut berkaitan dengan penarikan uang.
Sebab jika suatu pembayaran didasarkan pada :
* informasi yang tidak transparan,
* kewajiban yang landasan hukumnya dipersoalkan, atau
* surat yang dirancang untuk memindahkan risiko kepada warga,
yang harus diperiksa bukan hanya apakah warga menandatangani.
Yang harus diperiksa adalah :
* apa yang diketahui warga ketika menandatangani,
* informasi apa yang diberikan,
* informasi apa yang tidak diberikan, serta
* siapa yang merancang dokumen itu.
Aturan Internal Tak Bisa Mengalahkan Negara
Pola berikutnya adalah memasukkan klausul tambahan ke dalam keputusan pengurus, tata tertib, surat pernyataan, atau aturan internal lain.
Secara filsafat hukum, di sinilah muncul perbedaan besar antara rule of law dan sekadar rule by rules.
Rule of law berarti kekuasaan tunduk kepada hukum.
Sebaliknya, rule by rules menggambarkan keadaan ketika penguasa organisasi terus memproduksi aturan untuk melegitimasi tindakan sendiri.
Keduanya sepintas tampak sama-sama penuh dokumen.
Padahal hakikatnya berlawanan.
Sebuah organisasi tidak memperoleh kewenangan menciptakan hukum hanya karena ia mampu mencetak surat keputusan dengan kop resmi, nomor dokumen, stempel, dan tanda tangan.
AD/ART, tata tertib, keputusan pengurus, maupun perjanjian pengelolaan tetap harus ditempatkan di bawah ketentuan hukum yang lebih tinggi.
Permen PKP Nomor 4 Tahun 2025 secara khusus mengatur pengelolaan rumah susun, pembentukan dan pencatatan PPPSRS, AD/ART, perjanjian pengelolaan, pembinaan, pengawasan, sanksi administratif, serta penyelesaian sengketa. Pemerintah sendiri menekankan implementasinya untuk mendorong pengelolaan yang transparan dan akuntabel.
Maka kalimat “sudah diatur dalam SK pengurus” sesungguhnya bukan akhir diskusi.
Justru itu baru awal pemeriksaan.
Pertanyaannya : SK itu mendapat kewenangan dari mana ?
Provokasi dan Intimidasi
Pola yang lebih berbahaya terjadi ketika konflik administratif bergeser menjadi konflik fisik.
Sejumlah warga menggambarkan situasi ketika petugas dalam jumlah berlebihan dikerahkan menghadapi seorang penghuni, terjadi adu argumen, tekanan meningkat, emosi dipancing, atau tindakan tertentu dilakukan terhadap kendaraan maupun barang milik warga.
Jika pola semacam itu memang terjadi, menyebutnya sebagai “jebakan pidana” , perlu kita pelajari.
Dalam hukum pidana, seseorang tetap bertanggung jawab atas perbuatannya sendiri. Warga yang terpancing lalu melakukan kekerasan tidak otomatis terbebas dari tanggung jawab hanya karena merasa diprovokasi.
Tetapi konteks provokasi tetap penting.
Jika terbukti ada skenario sistematis untuk menciptakan konfrontasi, pertanyaan hukum tidak boleh berhenti pada orang yang bereaksi. Pemeriksaan juga harus menelusuri siapa yang memberi perintah, mengapa sejumlah petugas diterjunkan, siapa yang memulai kontak fisik, apakah terdapat rekaman CCTV, apakah laporan insiden dibuat sebelum atau sesudah kejadian, serta adakah pola serupa pada kasus lain.
KUHP nasional dalam UU Nomor 1 Tahun 2023 telah berlaku sejak 2 Januari 2026 dan kemudian disesuaikan melalui UU Nomor 1 Tahun 2026.
Apabila terdapat pemaksaan dengan kekerasan atau ancaman kekerasan agar seseorang melakukan, tidak melakukan, atau membiarkan sesuatu, fakta tersebut dapat diperiksa antara lain terhadap unsur Pasal 448 KUHP.
Bila ada kendaraan atau barang milik warga yang sengaja dirusak secara melawan hukum, Pasal 521 KUHP mengatur perusakan, penghancuran, membuat barang tidak dapat dipakai, atau menghilangkan barang milik orang lain. Ketentuan Pasal 521 juga termasuk yang disesuaikan dalam UU Nomor 1 Tahun 2026.
Jika uang diperoleh melalui tipu muslihat atau rangkaian kebohongan yang menggerakkan korban menyerahkan harta, fakta konkretnya dapat diuji terhadap unsur penipuan Pasal 492.
Semua itu, sekali lagi, bukan berarti setiap sengketa IPL, keributan dengan petugas, atau surat bermasalah otomatis menjadi perkara pidana.
Hukum pidana bekerja berdasarkan unsur perbuatan, kesengajaan, hubungan sebab-akibat, bukti, serta pertanggungjawaban orang yang melakukan atau terlibat.
INTIMIDASI DI HUNIAN VERTIKAL : Rumah Susun dan Apartemen Sebagai Ruang Kontestasi Kekuasaan
https://onoono.asia/intimidasi-di-hunian-vertikal
Pelecehan Intelektual yang Diulang
Ada istilah yang sering muncul dari warga apartemen yang sedang berkonflik dengan pengelola : “pelecehan intelektual ”.
Secara filsafat pengetahuan, ada konsep yang dekat : epistemic injustice atau ketidakadilan epistemik.
Filsuf Miranda Fricker menggunakan istilah itu untuk menggambarkan keadaan ketika seseorang dirugikan dalam kapasitasnya sebagai pihak yang mengetahui sesuatu—misalnya keterangannya terus dianggap tidak kredibel bukan karena bukti, tetapi karena posisi sosial orang tersebut.
Dalam tata kelola apartemen, bentuk sederhananya dapat muncul
* ketika pertanyaan warga mengenai laporan keuangan dibalas dengan, “ Anda tidak memahami akuntansi ”.
* Ketika warga mempertanyakan dasar hukum, jawabannya berubah menjadi, “ Itu sudah keputusan pengurus ”.
* Ketika warga meminta dokumen, ia dianggap “membuat gaduh”.
* Ketika meminta penjelasan lebih jauh, ia disebut tidak kooperatif.
Satu kalimat semacam itu mungkin hanya komunikasi buruk.
Tetapi bila berlangsung berulang, selektif, dan sistematis, komunikasi dapat berubah menjadi instrumen kekuasaan :
* substansi pertanyaan warga tidak lagi dijawab;
* kredibilitas orang yang bertanyalah yang diserang.
Dalam organisasi, kemampuan menentukan “siapa yang dianggap tahu” sama pentingnya dengan kemampuan menentukan siapa yang memegang uang.
Membuat Warga Merasa Sendirian
Di sinilah psikologi sosial bekerja.
Kekuasaan tidak selalu membutuhkan ancaman terang-terangan.
Ia bisa tumbuh ketika orang mulai percaya bahwa dirinya sendirian.
Seorang penghuni melihat tetangganya diam. Tetangganya melihat orang lain juga diam. Masing-masing kemudian menyimpulkan bahwa mayoritas mendukung keadaan yang ada.
Padahal bisa jadi banyak orang sama-sama tidak puas tetapi enggan berbicara.
Psikologi sosial mengenal mekanisme spiral of silence atau spiral keheningan : individu cenderung menahan pendapat ketika merasa posisinya merupakan minoritas dan khawatir menghadapi isolasi atau konsekuensi sosial.
Jika kemudian orang-orang yang kritis berulang kali memperoleh surat peringatan, dipanggil petugas, disudutkan dalam grup, dipersulit memperoleh informasi, atau berhadapan dengan prosedur yang melelahkan, efeknya dapat meluas jauh melewati korban pertama.
Pesannya diterima seluruh komunitas :
lihat apa yang terjadi kepada orang yang terlalu banyak bertanya.
Pada tahap tertentu, sistem tidak lagi membutuhkan intimidasi terhadap semua orang.
Cukup beberapa contoh.
Sisanya akan melakukan sensor terhadap dirinya sendiri.
Dari Penyimpangan Individu Menjadi Penyimpangan Organisasi
Kriminologi modern juga mengenal organizational deviance atau penyimpangan organisasi : perilaku disengaja anggota organisasi yang menyimpang dari aturan formal dan memberi keuntungan kepada organisasi atau kelompok di dalamnya. Penelitian mengenai penyimpangan organisasi menekankan bahwa persoalan semacam itu tidak cukup dipahami sebagai kesalahan individu; lingkungan organisasi dapat ikut membentuk dan menormalisasikan perilaku tersebut.
Ini menjelaskan mengapa kasus tata kelola tidak boleh hanya mencari “ siapa petugas yang melakukan ”.
Pertanyaan yang lebih tajam justru berada satu tingkat di atasnya.
* Apakah peristiwa itu pernah terjadi sebelumnya ?
* Apakah selalu menyasar tipe warga yang sama ?
* Apakah keputusan selalu menguntungkan kelompok yang sama ?
* Apakah dokumen yang digunakan memiliki redaksi serupa ?
* Apakah petugas mendapat instruksi ?
* Apakah setelah insiden terjadi organisasi melindungi pelaku, menghapus bukti, menolak CCTV, atau justru melakukan evaluasi ?
Semakin banyak kejadian independen menunjukkan struktur yang sama, semakin lemah penjelasan bahwa semuanya hanyalah “kesalahpahaman”.
Itulah cara sebuah pola dibedakan dari sebuah kebetulan
Uang Bersama, Kekuasaan Bersama
Ada paradoks dalam kehidupan apartemen.
Pengelola mengurus properti yang secara fisik bernilai sangat besar. PPPSRS berhubungan dengan uang warga, bagian bersama, benda bersama, tanah bersama, keamanan, parkir, fasilitas, hingga kualitas hidup sehari-hari.
Namun pemilik individual sering hanya memiliki sedikit waktu untuk mengawasi semuanya.
Asimetri itulah yang menciptakan risiko.
Pihak yang menguasai kantor pengelola menguasai dokumen.
Pihak yang menguasai dokumen menguasai informasi.
Pihak yang menguasai informasi dapat mengendalikan narasi.
Dan pihak yang mengendalikan narasi mempunyai peluang lebih besar mempertahankan kekuasaan.
Karena itu transparansi bukan aksesori tata kelola.
Transparansi adalah sistem keamanan.
Dalam hukum perdata, bila sebuah tindakan melawan hukum menimbulkan kerugian akibat kesalahan pelakunya dan terdapat hubungan sebab-akibat, Pasal 1365 KUH Perdata menyediakan dasar untuk tuntutan perbuatan melawan hukum atau PMH. Unsur tersebut pada pokoknya meliputi perbuatan melawan hukum, kesalahan, kerugian, dan hubungan kausal antara tindakan dengan kerugian.
Karena itu sengketa tidak harus selalu dipaksa menjadi perkara pidana.
Ada perkara administrasi.
Ada perkara organisasi.
Ada sengketa konsumen.
Ada gugatan perdata.
Baru pada kondisi tertentu terdapat pidana.
Mencampurkan semuanya justru mengaburkan masalah.
Mengikuti Jejak, Bukan Kemarahan
Untuk menguji dugaan “P3SRS boneka”, instrumen paling kuat bukan teriakan, melainkan rekonstruksi bukti.
Data IPL antarunit perlu dibandingkan. Daftar kendaraan dan pembayaran parkir perlu diperiksa. Setiap pembebasan biaya harus dicocokkan dengan dasar keputusan dan sumber pembiayaannya. Surat pernyataan perlu dikumpulkan dalam berbagai versi untuk melihat apakah terdapat pola klausul yang sama. Laporan keuangan, invoice, kontrak vendor, rekening, notulen rapat, surat keputusan, rekaman CCTV, log akses, serta instruksi kepada petugas perlu ditempatkan dalam satu garis waktu.
Dari sana dapat diuji hubungan sederhana :
keputusan → penerima manfaat → sumber dana → pihak yang menyetujui → keuntungan organisasi atau kelompok → tindakan terhadap pihak yang menolak.
Jika tidak ada hubungan, tuduhan harus dihentikan.
Jika hubungannya ada tetapi dapat dijelaskan secara sah, persoalan selesai pada transparansi.
Tetapi jika :
* pola tersebut berulang,
* tidak mempunyai dasar yang dapat dipertanggungjawabkan,
* menghasilkan keuntungan bagi kelompok tertentu,
* disertai penutupan informasi dan tekanan terhadap pihak yang mempertanyakannya,
maka persoalan tersebut layak diperiksa jauh lebih serius.
Sebab organisasi yang sehat tidak perlu membeli kesetiaan.
Ia juga tidak membutuhkan klausul yang membingungkan, aturan yang bertabrakan dengan hukum, pasukan petugas untuk menghadapi satu warga, ataupun penghinaan terhadap orang yang bertanya.
Legitimasi lahir dari sesuatu yang jauh lebih sederhana :
* aturan yang sah,
* uang yang dapat diaudit,
* perlakuan yang setara,
* keputusan yang dapat diuji, dan
* keberanian membuka dokumen kepada orang-orang yang memang memiliki hak atas organisasi tersebut.
Pada akhirnya persoalan rumah susun bukan semata tentang gedung.
Ia adalah persoalan tentang bagaimana sekelompok orang yang memiliki aset bersama membangun pemerintahan kecil di dalam sebuah bangunan.
Dan seperti pemerintahan mana pun, ukuran paling penting bukan seberapa banyak peraturan yang berhasil dibuat.
Melainkan apakah orang yang membuat aturan juga bersedia tunduk kepadanya.
Kecoak berotak kutu dalam tatakelola rusun
Kecoak, makan coklat, makan pisang, tinja juga dimakan.
Kutu , parasit , hisap darah inangnya.
Beberapa hal yang (diduga) biasa dipraktekkan oleh P3SRS boneka dan pengelola (yang berrelasi atau terafiliasi dengan developer) :
1. Memberikan insentif kepada warga binaan (developer) , misalnya dengan memberikan gratis iPL dan gratis langganan parkir dan lainnya.
Ada yang terindikasi (diduga) sekitar xxx unit warga di 1 lokasi apartemen (rusun).
2. Memakai klausul baku surat pernyataan yang diisi dan ditandatangani oleh warga sendiri. Hal ini biasanya berkaitan dengan penarikan dana warga yang ada indikasi manipulasi atau mal-administrasi atau PMH.
3. Memasukkan klausul tambahan yang bertentangan dengan aturan atau hukum resmi negara. Terutama bagi tim pengawas P3SRS.
4. Melakukan pengkondisian intimidasi yang memancing emosi warga, agar terjebak dalam tindak pidana ataupun melakukan perusakan² kendaraan warga.
5. Melakukan pengulangan pelecehan intelektual kepada warga.
6. Ketika “Lapor Huni” Menjadi Alat Membatasi Hak Pemilik Rusun atau Apartemen https://inewsfakta.com/ketika-lapor-huni-menjadi-alat-membatasi-hak-pemilik-rusun-atau-apartemen/
Catatan sumber :
Analisis hukum tulisan ini merujuk antara lain pada UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun beserta perubahan yang berlaku; Permen PKP Nomor 4 Tahun 2025 tentang Pengelolaan Rumah Susun Milik serta PPPSRS; UU Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen; KUH Perdata khususnya Pasal 1365; serta KUHP nasional berdasarkan UU Nomor 1 Tahun 2023 yang berlaku sejak 2 Januari 2026 dan telah disesuaikan melalui UU Nomor 1 Tahun 2026. Untuk kerangka filsafat dan ilmu sosial digunakan antara lain konsep epistemic injustice Miranda Fricker dan kajian tentang organizational deviance. Status Permen PKP 4/2025 dan KUHP tersebut telah diverifikasi pada basis peraturan resmi pemerintah.
*** Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi support@onoono.asia untuk perbaikan.
K o n t a k
E m a i l :
support@onoono.asia