Ketika Aturan yang Sama Diterapkan Berbeda, Sanksi Berubah Menjadi Instrumen Kekuasaan

Di sebuah rumah susun atau apartemen, tata tertib pada dasarnya dibuat untuk tujuan sederhana : agar ribuan orang yang hidup dalam satu bangunan dapat berbagi lift, koridor, parkir, keamanan, utilitas, fasilitas bersama, dan ruang sosial tanpa saling merugikan.

Persoalan hukum mulai muncul ketika tata tertib itu tidak lagi bekerja sebagai aturan bersama, tetapi berubah menjadi alat kekuasaan.

Satu penghuni melakukan pelanggaran dan mendapat surat peringatan. Penghuni lain melakukan perbuatan yang sama tetapi dibiarkan. Seorang warga langsung dibatasi aksesnya, sementara penghuni lain mendapat toleransi. Kritik kepada pengurus dianggap sebagai pelanggaran, tetapi perilaku serupa dari pihak yang dekat dengan pengurus tidak pernah dipersoalkan. Aturan parkir, penggunaan fasilitas, renovasi, tamu, kegiatan komunitas, bahkan kewajiban administratif diterapkan dengan ukuran yang berbeda bergantung kepada siapa orangnya.

Di titik itulah masalahnya tidak lagi sekadar soal “melanggar tata tertib atau tidak”.

Masalah yang lebih serius adalah :

Apakah hukum internal rumah susun sedang diterapkan secara objektif, atau justru secara selektif ?

Dan ketika pembedaan perlakuan itu dilakukan tanpa dasar objektif, tanpa prosedur yang sama, tanpa kesempatan membela diri, atau karena status sosial, ekonomi, kelompok, afiliasi, sikap kritis maupun kedekatan dengan pengurus, persoalannya dapat bergerak dari sekadar perselisihan penghunian menuju isu ketidakadilan, penyalahgunaan kewenangan organisasi, pelanggaran hak konsumen, perbuatan melawan hukum, bahkan diskriminasi dalam pengertian hukum tertentu.

Aturan Boleh Tegas, tetapi Tidak Boleh Memilih Siapa yang Ditegakkan

Hukum tidak melarang rumah susun mempunyai tata tertib yang ketat. Justru kehidupan vertikal membutuhkan aturan.

Yang dilarang secara prinsip adalah menjadikan aturan tersebut seperti sakelar : dinyalakan kepada satu warga, dimatikan kepada warga lainnya.

Perlakuan berbeda tidak otomatis merupakan diskriminasi. Orang yang benar-benar melanggar dapat diperlakukan berbeda dari orang yang tidak melanggar. Pelanggaran berat juga secara rasional dapat memperoleh konsekuensi berbeda dibanding pelanggaran ringan.

Tetapi pembedaan harus mempunyai alasan objektif, tujuan yang sah, dasar aturan, bukti, prosedur, dan proporsionalitas.

Jika dua warga berada dalam keadaan yang secara material sama, melakukan pelanggaran yang sama, tetapi hanya satu yang dihukum tanpa alasan objektif, yang muncul adalah persoalan selective enforcement, yakni penegakan aturan secara selektif.

Jika pembedaan tersebut berkaitan pula dengan kategori tertentu sebagaimana dikenal dalam hukum hak asasi manusia—misalnya kelompok, golongan, status sosial atau status ekonomi—maka persoalan tersebut dapat memasuki wilayah diskriminasi dalam arti hukum.

UU Nomor 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi Manusia mendefinisikan diskriminasi sebagai pembatasan, pelecehan atau pengucilan, langsung maupun tidak langsung, berdasarkan antara lain agama, suku, ras, kelompok, golongan, status sosial, status ekonomi, jenis kelamin, bahasa atau keyakinan politik, yang berakibat pada berkurangnya atau hilangnya pengakuan dan penggunaan hak.

Pada tingkat konstitusi, Pasal 28D ayat (1) UUD 1945 menjamin kepastian hukum yang adil serta perlakuan yang sama di hadapan hukum. Pasal 28I ayat (2) lebih tegas lagi: setiap orang berhak bebas dari perlakuan diskriminatif dan mendapat perlindungan terhadapnya.

Tetapi prinsip tersebut tidak boleh disederhanakan menjadi “semua orang selalu harus diperlakukan identik.” Dalam kajian hukum konstitusi, Mahkamah Konstitusi juga mengenal pengujian apakah suatu pembedaan memiliki alasan yang rasional dan sah. Kajian dalam Jurnal Konstitusi bahkan memetakan penggunaan rational basis test—pengujian apakah pembedaan memiliki dasar rasional—dan dalam kondisi tertentu strict scrutiny, pemeriksaan yang jauh lebih ketat terhadap pembedaan tertentu.

Bagi tata kelola apartemen, prinsip sederhananya dapat dirumuskan :

keadaan yang sama harus diproses dengan standar yang sama; keadaan yang berbeda boleh diperlakukan berbeda sepanjang alasannya objektif, dapat dibuktikan dan proporsional.

Dokumen apt.X Justru Memberikan Petunjuk Penting

Penelusuran terhadap Anggaran Dasar (AD) dan Anggaran Rumah Tangga (ART) PPPSRS apt.X yang menjadi salah 1 sumber literasi, memperlihatkan konstruksi yang menarik.

Dokumen itu sebenarnya tidak membangun sistem kekuasaan absolut bagi pengurus.

Sebaliknya, hak membuat tata tertib, menegakkannya dan menjatuhkan sanksi berada dalam sebuah struktur organisasi dan prosedur.

Dalam Anggaran Dasar apt.X Pasal 7, Perhimpunan antara lain mempunyai tugas menyusun AD/ART, membina kehidupan penghuni agar serasi dan seimbang, mengatur kepentingan pemilik/penghuni, mengawasi pengelolaan, dan menetapkan serta menerapkan sanksi terhadap pelanggaran sesuai AD dan ART. Dengan kata lain, kewenangan menjatuhkan sanksi memang dikenal—tetapi kewenangan itu dibatasi oleh aturan organisasi yang menjadi sumbernya.

Hak warga juga tidak hilang hanya karena ada tata tertib. Pasal 14 AD memuat antara lain hak anggota untuk memilih dan dipilih, mengajukan usul dan pendapat, menggunakan hak suara, memanfaatkan sarusun serta bagian/benda/tanah bersama secara tertib, memperoleh perlindungan, dan menggunakan sistem informasi pengelolaan yang dapat diakses anggota.

Ini sangat penting, artinya, warga bukan semata-mata objek yang diatur. Mereka merupakan anggota perhimpunan yang sekaligus memiliki hak organisasi.

Pengurus Memang Bisa Menjatuhkan Sanksi—Tetapi Tidak Sesuka Hati

AD apt.X pada bagian kewenangan pengurus memberikan kewenangan menyusun tata tertib serta memberikan teguran, peringatan dan tindakan lain terhadap anggota yang melanggar AD, ART, tata tertib, keputusan Rapat Umum maupun keputusan organisasi.

Namun halaman berikutnya memberikan batas yang sama pentingnya.

Pasal 20 antara lain mewajibkan pengurus melaksanakan AD dan ART, melaksanakan keputusan Rapat Umum dan Rapat Pengurus, mengawasi penghunian agar sesuai dengan peraturan yang berlaku, dan menetapkan serta menerapkan sanksi berdasarkan ketentuan AD, ART, keputusan Rapat Umum, keputusan Rapat Pengurus dan tata tertib.

Jadi struktur hukumnya bukan :

Pengurus → bebas menentukan siapa dihukum.

Melainkan :

Norma → pelanggaran → bukti → kewenangan → prosedur → sanksi.

Apabila salah satu rantai itu hilang, legitimasi sanksinya layak dipertanyakan.

ART apt.X Bahkan Menempatkan Tata Tertib dalam Kerangka Rapat Umum

Bagian ini menjadi sangat relevan.

Pasal 33 ART menyebut bahwa setiap penghuni wajib mentaati tata tertib dan menggunakan sarusun sesuai peruntukannya. Penggunaan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama juga harus sesuai peruntukannya dan tidak boleh dimonopoli untuk kepentingan pribadi.

Tetapi dokumen yang sama menyatakan bahwa tata tertib penghunian secara lebih lengkap akan diatur dalam peraturan khusus yang disusun oleh Panitia Musyawarah dan disetujui Rapat Umum Anggota.

Ini bukan soal administrasi sepele.

Persoalan mendasar yang harus diperiksa apabila seorang warga mendapat sanksi adalah :

aturan mana yang dilanggar ? Siapa yang menetapkannya ? Apakah tata tertib itu sah menurut mekanisme organisasi ? Apakah telah diberitahukan kepada seluruh penghuni ? Apakah norma dan ancaman sanksinya sudah ada sebelum peristiwa terjadi ?

Tata tertib tidak seharusnya diciptakan setelah seseorang dianggap bersalah.

Yang Lebih Menarik : Pasal Sanksi ART MGR 2

Pada halaman 30 ART MGR 2 terdapat Bab XVII tentang Sanksi, Pasal 42.

Ketentuannya pada pokoknya menyatakan pemilik dan/atau penghuni yang melanggar peraturan perundang-undangan, AD, ART, tata tertib dan aturan pengelolaan dapat dikenai sanksi. Kadar sanksi menurut pasal tersebut dapat berupa peringatan secara lisan maupun tulisan. Perhimpunan juga dapat melaporkan dan meneruskan kepada instansi berwenang jika terdapat tindakan yang diduga mengandung unsur pidana dan/atau perdata.

Di sinilah diperlukan kehati-hatian.

Jika kemudian dalam praktik terdapat sanksi lain yang jauh lebih berat—misalnya pemblokiran akses hunian, larangan menikmati fasilitas bersama, penghentian pelayanan tertentu, penguncian kartu akses, pemutusan air atau listrik—maka harus diperiksa dari mana sumber kewenangannya.

Tidak cukup sekadar mengatakan :

“Ini kebijakan management.”

Dalam negara hukum, kata kebijakan bukan mantra yang dapat menciptakan kewenangan baru.

Ada Garis Merah : Fasilitas Dasar

Khusus DKI Jakarta terdapat ketentuan yang sangat relevan.

Pergub DKI Jakarta Nomor 133 Tahun 2019 menyisipkan Pasal 102C ke dalam konteks pembinaan pengelolaan rumah susun.

Pasal tersebut pada pokoknya melarang PPPSRS, pengelola ataupun pelaku pembangunan selaku pengelola sementara melakukan pembatasan atau pemutusan fasilitas dasar apabila terjadi permasalahan pengelolaan rumah susun.

Permasalahan itu secara eksplisit mencakup antara lain perselisihan tata tertib penghunian, persoalan IPL, dualisme kepengurusan, gugatan atas keabsahan pengurus, serta persoalan lain yang berhubungan dengan pengelolaan dan menimbulkan kerugian bagi pemilik maupun penghuni. Fasilitas dasar yang disebut mencakup listrik, air bersih serta pemanfaatan benda, bagian dan tanah bersama, termasuk akses keluar-masuk hunian.

Konsekuensinya besar :

perselisihan tata tertib tidak otomatis memberikan hak kepada pengelola untuk menjadikan listrik, air atau akses ke hunian sebagai alat pemaksa.

Media Indonesia pernah mencatat kontroversi ketentuan ini. Kritik datang dari sisi lain: bila fasilitas dasar sama sekali tidak boleh diputus, bagaimana menghadapi penghuni yang sengaja tidak membayar kewajibannya? Tetapi justru perdebatan tersebut menunjukkan bahwa penegakan kewajiban IPL dan fasilitas dasar harus dipisahkan secara hukum; tagihan dapat ditagih melalui mekanisme hukum, tetapi fasilitas vital tidak serta-merta boleh dijadikan alat tekanan.

Warga Rusun Somasi Penanggung Jawab Tim Kepgub 846/2025, Pertanyakan Penyelesaian Pengaduan di Jakarta https://onoini.id/hcgi/api/berita/ia9uc6h1f24xeqi

Kasus di Media Menunjukkan Ini Bukan Persoalan Teoretis

Fenomena konflik serupa bukan cerita abstrak.

Pada 2019, KPAI menerima pengaduan mengenai pemadaman listrik dan air di sejumlah unit Apartemen Mediterania Palace. KPAI menyebut terdapat anak-anak yang terdampak dan mencatat bahwa pemadaman terjadi dalam konteks konflik kepengurusan. Dalam laporan tersebut, terdapat warga yang disebut telah menunjukkan bukti pembayaran tetapi unitnya tetap terdampak.

Ombudsman Jakarta Raya pada periode yang sama menyoroti lemahnya penanganan pemerintah daerah terhadap konflik kepengurusan yang berujung pada persoalan listrik dan akses penghuni.

Pada 2025, warga Apartemen Gardenia Boulevard juga memprotes pemutusan listrik dan air yang mereka sebut dilakukan sepihak. Salah satu tuntutannya bahkan secara eksplisit meminta pemulihan listrik dan air tanpa diskriminasi. Pihak pengelola memberikan tanggapan bahwa kegiatan warga perlu mengikuti izin dan kondisi harus tetap kondusif.

Pada kasus lain, DPRD DKI pada Agustus 2025 menyebut menerima laporan mengenai kenaikan IPL secara sepihak di sejumlah apartemen. Dalam beberapa kasus, penolakan penghuni membayar kenaikan IPL disebut berujung pada pemutusan air dan listrik dan kemudian memicu konflik.

Detik juga pernah mengulas perkara perdata yang memperhadapkan penghuni dengan building management terkait pemutusan listrik, air dan akses lift dalam sengketa pembayaran IPL.

Fakta-fakta tersebut tidak membuktikan bahwa semua pengelola apartemen melakukan diskriminasi. Masing-masing perkara memiliki fakta dan pembelaan sendiri.

Tetapi satu pola terlihat berulang:

ketika pihak yang sekaligus mengelola layanan, membuat atau menjalankan peraturan, menguasai akses fisik dan mengendalikan informasi mempunyai konflik dengan penghuni, ketimpangan kekuasaan menjadi sangat besar.

Hak Konsumen : Ada Norma yang Bahkan Lebih Eksplisit

Jika pengelola merupakan badan usaha yang memberikan jasa pengelolaan kepada pemilik atau penghuni, persoalan ini juga dapat bersentuhan dengan konteks perlindungan konsumen, bergantung pada hubungan hukum konkret para pihak.

Pasal 4 UU Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen memberikan konsumen antara lain hak atas kenyamanan, keamanan dan keselamatan; informasi yang benar; hak untuk didengar keluhannya; memperoleh advokasi dan penyelesaian sengketa secara patut; serta hak diperlakukan atau dilayani secara benar, jujur dan tidak diskriminatif.

Pasal 7 UU yang sama menempatkan kewajiban paralel pada pelaku usaha untuk memperlakukan atau melayani konsumen secara benar, jujur dan tidak diskriminatif.

Penjelasan Pasal 4 huruf g bahkan memberi ilustrasi diskriminasi berdasarkan suku, agama, budaya, daerah, pendidikan, kaya-miskin dan status sosial lainnya.

Karena itu, apabila dua penghuni membeli atau membayar jasa yang sama tetapi memperoleh pelayanan berbeda tanpa dasar yang dapat dipertanggungjawabkan, masalah tersebut tidak berhenti pada etika pengelolaan.

Ia dapat mempunyai konsekuensi hukum konsumen.

INTIMIDASI DI HUNIAN VERTIKAL : Rumah Susun dan Apartemen Sebagai Ruang Kontestasi Kekuasaan https://onoono.asia/intimidasi-di-hunian-vertikal

Tata Tertib Tidak Boleh Lebih Tinggi dari Undang-Undang

Dalam konflik apartemen sering terdengar kalimat :

“Sudah ada di House Rules.”

Secara hukum, itu belum mengakhiri diskusi.

AD, ART, house rules, SOP dan keputusan pengurus adalah aturan internal. Keberadaannya penting, tetapi kedudukannya tidak berada di atas peraturan perundang-undangan.

Permen PKP Nomor 4 Tahun 2025—yang saat ini berlaku dan menggantikan Permen PUPR Nomor 14 Tahun 2021—secara khusus mengatur pengelolaan rumah susun milik dan PPPSRS. Regulasi tersebut menempatkan pengelolaan dalam prinsip efektif, efisien, transparan, akuntabel dan berkelanjutan.

Permen tersebut juga menentukan bahwa rancangan AD harus memuat hak-kewajiban anggota serta mekanisme penyelesaian sengketa, sedangkan ART harus menjabarkan tata tertib penghunian dan mekanisme pengelolaan.

Jadi aturan internal memang mendapat ruang.

Tetapi ruang itu bukan cek kosong.

Bahkan PPPSRS Bukan Pemilik Kekuasaan Tanpa Batas

PP Nomor 13 Tahun 2021 menyatakan PPPSRS berkewajiban mengurus kepentingan pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan bagian bersama, benda bersama, tanah bersama serta penghunian. PPPSRS dapat membentuk atau menunjuk pengelola.

Rumusan ini penting secara filosofis.

Pengurus menjalankan perhimpunan untuk kepentingan anggota.

Pengelola bekerja dalam sistem pengelolaan untuk kepentingan rumah susun.

Mereka bukan pemerintah mini yang mempunyai kedaulatan teritorial atas penghuni.

Kekuasaan mereka berasal dari peraturan, AD/ART, keputusan organisasi yang sah, perjanjian dan mandat pengelolaan.

Karena itu, semakin keras suatu tindakan membatasi hak seseorang, semakin kuat pula dasar kewenangan dan prosedur yang harus dapat ditunjukkan.

Lima Tes Sederhana untuk Mendeteksi Penegakan Tata Tertib yang Tidak Adil

Dalam investigasi sengketa rumah susun, dugaan perlakuan diskriminatif sebaiknya tidak hanya dibangun dari perasaan “saya diperlakukan tidak adil”. Ia perlu dibuktikan dengan pola.

Ada sedikitnya lima pertanyaan yang dapat dipakai :

Tes Pertanyaan investigatif

Kesamaan Peristiwa Apakah orang lain pernah melakukan pelanggaran yang sama?

Kesamaan Aturan Apakah norma dan ancaman sanksinya sama?

Kesamaan Prosedur Apakah mereka mendapat SP, waktu klarifikasi dan kesempatan membela diri yang sama?

Kesamaan Sanksi Mengapa pelanggaran sejenis menghasilkan hukuman yang berbeda?

Alasan Objektif Apakah pengelola dapat menunjukkan alasan tertulis mengapa perlakuannya berbeda?

Jika jawaban terhadap empat pertanyaan pertama menunjukkan pola berbeda dan pertanyaan kelima tidak memperoleh penjelasan rasional, muncul indikasi kuat penegakan selektif.

Belum tentu otomatis diskriminasi menurut UU HAM.

Tetapi sudah cukup kuat untuk meminta audit kebijakan, pemeriksaan internal ataupun pengujian hukum.

Ketika Surat Warga Dibiarkan Sunyi : Somasi dan Perjuangan Hak Warga apartemen Mediterania Garden Residences 2 https://onoini.id/hcgi/api/berita/ln70lqzsjtdux5n

Bukti Terkuat Justru Sering Berupa Data Pembanding

Warga yang merasa menjadi korban sebaiknya jangan hanya menyimpan surat sanksinya sendiri.

Untuk membuktikan perlakuan selektif, bukti yang sangat penting justru adalah comparator—pihak pembanding.

Misalnya:

Unit A dan Unit B melakukan pelanggaran yang sama.

Unit A mendapat SP-1 → SP-2 → kesempatan klarifikasi.

Unit B langsung diblokir kartu akses.

Pertanyaan hukumnya bukan semata apakah Unit B melakukan pelanggaran.

Pertanyaan berikutnya adalah :

mengapa prosedurnya berbeda ?

Bukti yang dapat diuji antara lain CCTV, surat teguran, incident report, log kartu akses, korespondensi WhatsApp/email resmi, foto, rekaman pengaduan, berita acara keamanan, daftar penghuni yang dikenai sanksi, keputusan rapat pengurus, dasar tata tertib, serta tanggal berlakunya aturan.

Investigasi yang kuat bergerak dari :

“Saya merasa didiskriminasi”

menjadi:

“Untuk pelanggaran X selama periode Y terdapat 17 kasus; 15 memperoleh teguran, dua mendapat pemblokiran akses. Dua orang tersebut mempunyai karakteristik atau posisi tertentu. Pengelola belum menunjukkan parameter tertulis yang menjelaskan perbedaannya.”

Itu jauh lebih sulit dibantah.

Menghukum Orang karena Kritik adalah Persoalan yang Berbeda

Ada bentuk lain yang lebih berbahaya: ketika tata tertib digunakan bukan untuk menertibkan perbuatan, tetapi untuk mengontrol siapa yang berbicara.

Misalnya penghuni yang mempertanyakan laporan keuangan kemudian diperketat akses fasilitasnya; orang yang meminta notulen rapat mendapat perlakuan berbeda; warga yang berselisih dengan pengurus kemudian setiap pelanggaran kecilnya dicatat sementara pelanggaran kelompok lain dibiarkan.

Jika benar terjadi dan dapat dibuktikan, persoalannya bukan semata diskriminasi.

Ia dapat menunjukkan retaliatory enforcement, yakni penggunaan kewenangan penegakan sebagai pembalasan.

Di organisasi apa pun, itu merupakan tanda tata kelola yang tidak sehat.

FPWRSI Beri 5 Masukan ke DPRD DKI, Soroti Hak Suara hingga Penegakan Aturan Rumah Susun https://onoini.id/hcgi/api/berita/kqwtoxc216akzo8

Ilmu Sosial Menjelaskan Mengapa Penegakan Selektif Sangat Merusak

Yang rusak pertama kali bukan gedung.

Yang rusak adalah legitimasi.

Tom R. Tyler dalam kajian klasik tentang procedural justice—keadilan prosedural—menemukan bahwa kepatuhan orang terhadap otoritas sangat dipengaruhi oleh bagaimana mereka menilai keadilan proses, bukan sekadar apakah hasil akhirnya menguntungkan mereka.

Penelitian mengenai keadilan prosedural menekankan beberapa elemen: warga memperoleh kesempatan menyampaikan suara, diperlakukan dengan hormat, keputusan dibuat secara netral, dan pengambil keputusan dianggap dapat dipercaya.

Penelitian bahkan telah menemukan pola serupa dalam lingkungan hunian. Studi mengenai penerapan aturan di perumahan publik menemukan bahwa ketidakonsistenan hukuman dan persepsi ketidakadilan dapat menghasilkan ketidakpercayaan serta menurunkan motivasi intrinsik warga untuk mematuhi aturan.

Ini menjelaskan paradoks yang sering terjadi di apartemen :

semakin sewenang-wenang tata tertib ditegakkan, semakin banyak aturan tambahan dibuat untuk memaksa warga patuh.

Padahal yang hilang bukan jumlah aturan.

Yang hilang adalah kepercayaan.

Dari Komunitas Menjadi Dua Kelas Warga

Penegakan selektif mempunyai akibat sosial yang jauh lebih panjang daripada satu surat teguran.

Ia dapat menciptakan pembelahan informal :

“warga dekat pengurus” dan “warga oposisi”, “warga lama” dan “warga baru”, “pemilik” dan “penyewa”, “yang patuh” dan “yang dianggap bermasalah”.

Setelah label terbentuk, setiap kejadian kemudian ditafsirkan melalui identitas kelompok, bukan fakta.

Konflik pengelolaan berubah menjadi konflik sosial.

Satpam ditempatkan di tengah konflik warga. Building management dianggap sebagai pihak politik. Grup WhatsApp berubah menjadi medan kampanye. Setiap kebocoran air, renovasi, parkir atau kartu akses dapat menjadi masalah kelompok.

Pada tahap itu, tata tertib telah gagal menjalankan fungsi awalnya sebagai alat menjaga kehidupan bersama.

Bagaimana Seharusnya Sanksi Diterapkan ?

Model yang sehat setidaknya mempunyai urutan :

Norma tertulis → laporan kejadian → verifikasi fakta → pemberitahuan tuduhan → hak menjawab → keputusan tertulis → alasan keputusan → sanksi proporsional → mekanisme keberatan.

Untuk pelanggaran yang sama, tersedia matriks yang sama.

Misalnya pelanggaran pertama memperoleh teguran; pengulangan memperoleh SP; pelanggaran tertentu yang membahayakan dapat memperoleh tindakan segera jika memang ada dasar hukumnya.

Yang tidak boleh terjadi adalah :

orangnya ditentukan terlebih dahulu, baru dicari aturan untuk menghukumnya.

Itulah kebalikan negara hukum.

Jika Pengurus atau Pengelola Melanggar, Siapa yang Mengawasi ?

Permen PKP 4/2025 memberikan jawaban yang jauh lebih tegas dibanding rezim sebelumnya.

Pasal 92 memberi ruang bagi pemerintah pusat maupun pemerintah daerah untuk menampung dan memfasilitasi pengaduan masyarakat mengenai pengelolaan rumah susun dan PPPSRS serta memberikan masukan atau rekomendasi penyelesaian. ANTARA mencatat kewenangan ini sebagai salah satu perubahan penting dalam regulasi baru tersebut.

Lebih jauh, Pasal 96 Permen PKP 4/2025 memungkinkan pemerintah daerah menjatuhkan sanksi administratif apabila dari hasil pengawasan ditemukan pelanggaran.

Sanksinya berupa : teguran; peringatan tertulis;

penghentian kegiatan; pembubaran kepengurusan PPPSRS; pencabutan pencatatan PPPSRS; pencabutan izin usaha; hingga pencabutan perizinan berusaha pengelolaan rumah susun milik.

Ini berarti pengurus maupun pengelola bukan pihak yang berada di luar jangkauan pengawasan.

Isu Rumah Susun yang Berdampak Pada Kualitas Keluarga Warga Negara Indonesia https://inewsfakta.com/isu-rumah-susun-yang-berdampak-pada-kualitas-keluarga-warga-negara-indonesia/

Sengketa Internal Tidak Berarti Warga Kehilangan Jalan Hukum

Pasal 97 Permen PKP 4/2025 mengatur bahwa sengketa internal setelah PPPSRS terbentuk pertama-tama diselesaikan melalui mekanisme AD dan ART.

Tetapi jika tidak tercapai penyelesaian, sengketa dapat diteruskan melalui alternatif penyelesaian sengketa di luar pengadilan ataupun pengadilan.

Dengan demikian, kalimat : “Ini masalah internal apartemen.”

tidak dapat dimaknai sebagai : “Pemerintah atau hukum tidak boleh masuk.”

Internal adalah tahap penyelesaian, bukan wilayah tanpa hukum.

Kesimpulan Investigasi : Masalahnya Bukan Ada atau Tidak Ada Tata Tertib

Rumah susun tanpa tata tertib dapat menjadi kacau.

Namun rumah susun dengan tata tertib yang diterapkan secara pilih-pilih bisa jauh lebih berbahaya.

Sebab pada keadaan pertama warga menghadapi ketidakteraturan.

Pada keadaan kedua warga menghadapi kekuasaan yang tidak dapat diprediksi.

Hari ini seseorang dihukum karena aturan A. Besok orang lain melakukan hal yang sama tetapi dibiarkan. Lusa aturan baru muncul. Minggu berikutnya muncul alasan bahwa keputusan merupakan “kebijakan management”.

Kepastian hukum menghilang.

Dan ketika kepastian hukum hilang, tata tertib tidak lagi menghasilkan ketertiban. Ia justru menghasilkan rasa takut, kecurigaan dan konflik.

Dokumen AD dan ART apt.X yang diperiksa untuk tulisan ini sendiri sebenarnya menunjukkan bahwa kewenangan pengurus tidak berdiri tanpa batas : tata tertib, hak anggota, keputusan Rapat Umum, kewenangan pengurus dan mekanisme sanksi ditempatkan dalam satu rangkaian organisasi. Bahkan ART menyebut sanksi berdasarkan kadar pelanggaran serta menempatkan peringatan lisan dan tertulis sebagai instrumen sanksi internal.

Karena itu, pertanyaan paling penting ketika seorang penghuni dihukum seharusnya bukan hanya :

“Apakah ia bersalah ?”

Tetapi juga :

“Apakah aturan yang sama berlaku kepada semua orang ?”

“Apakah faktanya diperiksa ?”

“Apakah ia diberi kesempatan membela diri ?”

“Apakah hukumannya mempunyai dasar ?”

“Apakah pelanggaran yang sama memperoleh sanksi yang sama ?”

Dan akhirnya : “Jika orangnya berbeda, apakah keputusannya juga berubah?”

Jika jawabannya iya tanpa alasan objektif dan dapat dipertanggungjawabkan, maka persoalannya tidak lagi sekadar tata tertib apartemen. Itu telah menjadi persoalan keadilan.

https://inewsfakta.com/rumah-susun-adalah-kebutuhan-dasar-bukan-mesin-penarik-dana-efek-berantai-dari-buruknya-penegakan-hukum/

Sumber literasi :

Tulisan investigatif-edukatif ini dikembangkan dari Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga PPPSRS Apartemen X sebagai bahan investigasi, khususnya ketentuan mengenai tugas Perhimpunan, hak dan kewajiban anggota, kewenangan Pengurus, tata tertib penghunian, larangan serta sanksi.

Rujukan hukum utama meliputi UUD NRI 1945 Pasal 27 ayat (1), Pasal 28D ayat (1), dan Pasal 28I ayat (2); UU No. 39 Tahun 1999 tentang HAM; UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen; UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun; PP No. 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun; Permen PKP No. 4 Tahun 2025 tentang Pengelolaan Rumah Susun Milik serta PPPSRS; serta Pergub DKI Jakarta No. 132 Tahun 2018 sebagaimana diubah dengan Pergub No. 133 Tahun 2019, khususnya Pasal 102C mengenai larangan pembatasan atau pemutusan fasilitas dasar.

Literatur akademik yang dipergunakan antara lain kajian Titon Slamet Kurnia dalam Jurnal Konstitusi tentang prinsip non-diskriminasi dan pendekatan Mahkamah Konstitusi; Tom R. Tyler mengenai procedural justice atau keadilan prosedural dan legitimasi hukum; MacCoun mengenai voice, control and belonging; serta penelitian mengenai persepsi ketidakadilan, ketidakpercayaan dan kepatuhan penghuni terhadap aturan perumahan.

Sebagai konteks praktik, penelusuran dilakukan terhadap pemberitaan ANTARA, Media Indonesia, Detik, publikasi Ombudsman serta pemberitaan sengketa apartemen mengenai konflik PPPSRS, IPL, pembatasan akses serta pemutusan listrik dan air. Sumber-sumber tersebut dipakai sebagai ilustrasi bahwa konflik antara kewajiban penghuni dan kewenangan pengelola merupakan persoalan berulang; setiap tuduhan terhadap pihak tertentu tetap harus dibuktikan secara individual dan diberikan hak jawab.

Catatan redaksional : tulisan ini membedakan dengan tegas antara perlakuan berbeda, penegakan selektif, dan diskriminasi dalam arti hukum. Tidak setiap perbedaan sanksi otomatis merupakan diskriminasi; pembedaan dapat dibenarkan bila mempunyai dasar objektif, sah, relevan, proporsional dan diterapkan melalui prosedur yang dapat diuji. Tuduhan diskriminasi terhadap orang atau badan tertentu harus didasarkan pada bukti dan tetap tunduk pada asas praduga tidak bersalah serta hak jawab.

*** Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi support@onoono.asia untuk perbaikan.

Rumah Susun sebagai Ujian Integritas Partai : Ketika Persoalan Warga Berlarut dan Isu “Amplop di Bawah Meja” Beredar https://onoini.id/berita/x6hfhc7k63pyfit

K o n t a k

E m a i l :

support@onoono.asia